lunes, 14 de octubre de 2013

Atención a visita "técnicos del gas"

noticias en la prensa de estos dias, referidas a las inspecciones del gas


http://www.elmundo.es/elmundo/2013/10/10/madrid/1381397430.html







http://ccaa.elpais.com/ccaa/2013/10/10/madrid/1381397261_556159.html



gracias por la info, Vicente! ;)


root

sábado, 8 de junio de 2013

TRAMITACION DE LA CERTIFICACION DE EFICIENCIA ENERGETICA


1.- ¿Qué normativa regula el procedimiento de certificación de la eficiencia energética de los edificios? 
El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (BOE nº 89 de 13 de abril de 2013).

2.- ¿Cuál es el ámbito de aplicación del procedimiento básico de certificación de la eficiencia energética de edificios? 
• Edificios de nueva construcción.
• Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor.
• Edificios o partes de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m2 y que sean frecuentados habitualmente por el público.

3.- ¿Quién es el responsable de encargar la realización de la certificación energética del edificio, o de su parte, de registrarlo y de conservarlo? 
El promotor o propietario del edificio o de parte del mismo.

4.- ¿Quién puede firmar el certificado de eficiencia energética de un edificio de nueva construcción o de un edificio existente? 
Los certificados de eficiencia energética, tanto de edificios de nueva construcción como de edificios existentes, serán suscritos por cualquier técnico competente (ingenieros, ingenieros técnicos, arquitectos o arquitectos técnicos). No es preciso que estén colegiados.

Corresponderá a los titulares del Ministerio de Industria, Energía y Turismo y de Fomento, mediante Orden conjunta, determinar otras cualificaciones profesionales requeridas para suscribir los certificados de eficiencia energética, así como los medios de acreditación.

5.- ¿Dónde es posible contactar con un técnico competente para certificar un edificio? 
Lo más adecuado puede ser recurrir a los Colegios Profesionales correspondientes a los técnicos competentes citados anteriormente.

6.- ¿Cuánto cuesta la emisión del certificado de eficiencia energética? 
No existen tarifas oficiales. El precio lo fija el técnico competente al que se haya contratado para realizar el trabajo.

7.- ¿Cómo se obtiene la etiqueta de eficiencia energética? 
La etiqueta de eficiencia energética se podrá descargar transcurridos dos días hábiles desde la presentación telemática de la solicitud del certificado correspondiente, en la web.

8.- ¿A partir de qué fecha es exigible que el promotor o propietario de un edificio o vivienda, ponga a disposición del comprador o arrendatario el certificado de eficiencia energética? 
A partir del 1 de junio de 2013.

9.- ¿Existe un registro de certificados de eficiencia energética en la Comunidad de Madrid? 
Existe un procedimiento, detallado y operativo en Internet para que el promotor, o propietario, en su caso, presenten, de forma telemática el correspondiente certificado de eficiencia energética. Se podrá presentar de forma presencial en aquellos casos en que se justifique la imposibilidad de su presentación telemática.

10.- ¿Cuándo deben comunicarse al órgano competente los certificados de eficiencia energética? 
Los certificados de eficiencia energética deberán comunicarse en el plazo máximo de un mes desde su expedición a la Dirección General de Industria, Energía y Minas.


11.- ¿Existe un modelo de certificado de eficiencia energética?
Los modelos para el certificado están disponibles en Internet. (Ver modelos al final de la Circular).

12.- ¿Cuál es la validez de los certificados de eficiencia energética? 
El certificado de eficiencia energética tiene una validez máxima de 10 años.

13.- ¿Será público el inventario de edificios o partes de edificios que tengan registrado el certificado de eficiencia energética?
Sí. Será público una vez que la Dirección General de Industria, Energía y Minas habilite la plataforma necesaria para poder realizar este tipo de consultas.

14.- ¿Cómo acceder al trámite on-line?
Para acceder al trámite telemático de comunicación de los certificados de eficiencia energética se podría optar por:

Opción A 
En la página de inicio de www.madrid.org, en la parte superior derecha, hay un buscador en el que si se introduce el texto “certificado edificio” los dos primeros resultados que se obtienen son: el procedimiento para edificios de nueva construcción y el procedimiento para edificios existentes.

Opción B 
En la página de inicio de www.madrid.org acceder al desplegable “Gobierno Regional”, seleccionar “Consejería de Economía y Hacienda”. Acceder al desplegable “Servicios y trámites” y pinchar la opción “Comunicaciones y declaraciones” del apartado Trámites.
Seleccionar como organismo la D.G. de Industria, Energía y Minas y ahí los dos primeros resultados son: el procedimiento para edificios de nueva construcción y el procedimiento para edificios existentes.


Opción C 
Acceder a la página de inicio de www.madrid.org, y en la parte derecha, en el apartado “Lo más consultado” “Trámites”, seleccionar “Eficiencia Energética de Edificios”.

Opción D 
Acceder a la página de inicio de www.madrid.org, desplegar en la pestaña de la parte superior derecha “Servicios al ciudadano” y seleccionar la opción “Gestiones y trámites”. En esa página, desplegar “Procedimientos y trámites” y seleccionar “Buscar trámites”, con la opción Tipo de Trámite “comunicaciones y declaraciones” y la opción “Tramitables por internet”. Los dos primeros resultados que se obtienen son: el procedimiento para edificios de nueva construcción y el procedimiento para edificios


Opción E 
Acceder a la página de inicio de www.madrid.org/vivienda , desplegar en la imagen de la parte superior el número 2, desde el que podrá acceder a la información sobre el certificado de eficiencia energética









lunes, 20 de mayo de 2013

La ley del embudo: los bancos deben 250 millones a las comunidades de propietarios


Leo en la prensa que se calcula que los bancos adeudan en torno a los 250 millones de euros a las comunidades de propietarios, consecuencia de los impagos de las cuotas de comunidad devengadas por los inmuebles de los que son propietarios, en su mayor parte adjudicaciones derivadas de ejecuciones hipotecarias o daciones en pago.

Este tipo de cifras son siempre muy aproximadas, resultado de cálculos y extrapolaciones más que de cantidades exactas, pero sean éstas o parecidas, lo que está claro es que se trata de una cantidad muy elevada, y permite una primera reflexión ética: las entidades financieras aplican la ley del embudo. Por una parte son estrictas en el cumplimiento del contrato, exigen el pago puntual de los préstamos y si hay demora aplican sin dudar el elevado interés moratorio, o ejecutan la hipoteca. Hay que cumplir las normas y los contratos, para eso están unas y otros. Nada personal, son sólo negocios.

Cuando se trata de pagar las deudas a la comunidad, sin embargo, el asunto parecen analizarlo desde otra perspectiva, y la actitud es bien diferente. Puede resumirse en una frase que no es metafórica sino estrictamente literal: no pienso pagar nada si no es en presencia de mi abogado. Parece ser que es práctica habitual esperar a que se les reclame judicialmente, y ya cuando la amenaza es creíble, entonces se avienen a pagar. Esto no tiene nada que ver con falta de infraestructura por parte de los bancos para hacer frente a esos pagos, como se ha llegado a argumentar: si la hay para ejecutar miles de inmuebles de manera simultánea, no parece muy complicado que las mismas personas que lo hacen se pongan en contacto con la comunidad de propietarios para dar el número de cuenta corriente en la que domiciliar los recibos de las cuotas. Vamos, lo que haría cualquier ciudadano normal.

Como se dice aquí , en cuanto el banco comprueba que la comunidad va en serio porque interpone la demanda, se pone al día porque la sabe perdida. Y en todo caso, con sentencia favorable es fácil embargar bienes suficientes, por ejemplo las cantidades depositadas por las entidades en el Banco de España (siempre y cuando el propietario sea el propio banco y no su sociedad inmobiliaria, claro). Pero claro, esto supone retrasos en la financiación de las comunidades, y gastos extra de reclamación. Y sin duda habrá un número de ellas que por razones muy diversas no reclamen esas cantidades y se queden sin cobrar.

Un asunto especial es el de aquellos inmuebles que pertenecen ahora al SAREB, el “banco malo”. Según parece,  los bancos que traspasan los inmuebles pretenden desentenderse del pago de los impuestos y de las cuotas de comunidad pendientes de abono, con el argumento de que ya esos inmuebles no son suyos. Y que los pague el SAREB, es decir, que de nuevo se cargue a los ciudadanos el pago de cantidades que no les corresponden en absoluto.

Por concretar y aclarar, respecto de todo lo indicado:

Se ha dicho que la Ley de Propiedad Horizontal impide reclamar más allá de la última anualidad y la parte vencida de la actual. Eso no es así.  Lo que dice el art. 9.1.e de la ley es que el inmueble responde con preferencia absoluta de las cuotas del año natural inmediatamente anterior, y la cuota vencida de la anualidad en curso.  Es una especie de “hipoteca legal” a favor de la comunidad por esas cantidades y solamente por esas. Pero eso no significa que el resto de cantidades previas adeudadas ya no se puedan reclamar. Por el procedimiento monitorio del art. 21 de la ley, o por la vía ordinaria que corresponda, se pueden reclamar las cuotas impagadas a quien fuera propietario en cada momento, de los últimos 15 años (plazo de prescripción de la acción establecido en el art. 1966 del Código Civil. Es minoritaria la doctrina que considera que solamente son las de los últimos 5 años por aplicación del art. 1966.3). Y todo esto,  independientemente de quién sea el propietario en la actualidad.

En el procedimiento monitorio cabe la posibilidad de embargar bienes si el deudor se opone (art. 21.5). Creo que aunque la cantidad reclamada sea pequeña, debería permitirse embargar inmuebles, ya no por asegurar el pago, sino casi por razones de ejemplaridad; porque se obliga a litigar a la comunidad por parte de alguien que no es que no pueda pagar, sino que no quiere hacerlo.

Esto trae una serie de consecuencias interesantes en relación con la deuda que puedan tener los bancos con las comunidades:

El banco está obligado a pagar las cuotas adeudadas durante el periodo que ha sido propietario, aunque la deuda tenga más de dos años y aunque no sea el propietario en la actualidad. Esa deuda es suya y sólo suya, y la comunidad puede reclamarla judicialmente. Y el banco es propietario desde que se adjudica el inmueble por ejecución o dación, y hasta que lo traspasa, e independientemente de cuándo lo inscribe en el registro de la propiedad (parece ser que en ocasiones no llevan a inscribir las adjudicaciones, no sé si por este motivo).

En consonancia con lo anterior, y en relación con los inmuebles que ha recibido la SAREB, por mucho que se haya pactado entre el banco y la SAREB que ésta asume el pago de las cuotas de comunidad pendientes (si es que se ha hecho, expresa o tácitamente, por razones políticas), está en mano de las comunidades el negarse a esta asunción: el artículo 1205 CC exige para que cambie el deudor el consentimiento del acreedor. Pues bien, las comunidades de propietarios, acreedoras, están, en mi opinión, moralmente obligadas a negarse a aceptar ese cambio de deudor, de manera explícita si es necesario. El dinero del banco malo es el dinero de todos y no tenemos por qué pagar deudas que son legalmente de los bancos. Ya está bien. Las deudas que se hayan generado durante el periodo en el que la propiedad ha pertenecido a un banco o su sociedad inmobiliaria han de reclamarse a ellos, sin aceptar ninguna cesión a terceros de las mismas por el hecho de que el inmueble no les pertenezca ya.

Por otro lado, parece perfectamente justo que los bancos deban abonar intereses de demora por sus cuotas de comunidad impagadas. Un aspecto quizá poco conocido es que los propietarios morosos carecen del derecho de voto (art 15.2 de la Ley). Su cuota no computa para lograr mayorías o la unanimidad.  Una posible acción defensiva que pueden adoptar las comunidades es, aprovechando esta circunstancia, reunirse en junta para modificar sus estatutos –por unanimidad de los propietarios que estén al día en los pagos- y establecer que las cuotas impagadas devenguen intereses de demora (por ejemplo podría ser tres veces el interés legal del dinero). Para evitar el automatismo en su aplicación,  queperjudicaría a propietarios con retrasos involuntarios, se puede especificar que se aplicará solamente a los casos en los que exista una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, apreciada libremente por la junta.  En aquellas comunidades en las que los bancos son propietarios no de una, sino incluso de muchas viviendas –complejos urbanísticos a medio vender, etc.- esta medida puede suponer una cantidad relevante.

Obviamente se puede aprovechar también para cualesquiera otros cambios de estatutos que se estimen convenientes, o derramas especiales en la comunidad, que podrán ser exigidas después también a los bancos morosos. Se trata en definitiva de combatir su absoluta desconsideración y posible mala fe con las herramientas legales disponibles.

20 MAYO, 2013 - AUTOR: FERNANDO GOMÁ LANZÓN EN BANCOS Y CAJAS | CIVIL

domingo, 19 de mayo de 2013

Mantenimiento y conservación de las puertas de garaje

El desconocimiento de las directivas vigentes en el sector de las puertas de garaje es uno de los factores que han desencadenado cierta inseguridad en este ámbito. Por ellos es necesario establecer un marco regulatorio que resuelva la problemática derivada del mantenimiento y conservación de estas puertas de garaje comunitarias.

Regulación nacional:

  • El código Técnico de la Edificación (CTE) en el Documento Básico de Seguridad de Utilización "SU", apartado SU 2-1.2, hace obligatoria la norma UNE-EN 12635:2002 + A1:2009 sobre instalación, uso y mantenimiento de puertas.
  • Informe del Ministerio de Industria (aclaratorio) sobre el marcado CE (Diciembre de 2010).
  • Exigencia de instalación de puertas con Marcado CE, según Directiva 89/106/CEE y Directiva 2006/42/CE (Máquinas).
Futuro marco regulatorio:
  • Proyecto de norma UNE 85635, complemento de la UNE-EN 12635 (puertas nuevas) + modificaciones de puertas ya instaladas. Dicho proyecto incluye como novedades las responsabilidades de los propietarios/usuarios y las modificaciones y mantenimientos de las puertas ya instaladas. En esta nueva norma se citará en la revisión del DB SU del CTE y será obligatoria.
Instalación, uso y mantenimiento:
  • En la instalación de la puerta de garaje al propietario deberán tenerse en cuenta los siguientes aspectos:
    • Si se trata de una puerta motorizada, se colocará sobre la misma el marcado CE conforme se establece en la Directiva de Máquinas
    • El instalador o fabricante deberá entregar al propietario la siguiente documentación (al menos en el idioma español): Marcado CE, Declaración CE de conformidad, Manual de usuario y libro de mantenimiento (se anotará la identificación del instalador, la fecha de instalación y fecha de entrega/puesta en marcha).
    • El propietario recepcionará la puerta, reclamando al instalador o fabricante la documentación anteriormente señalada.
    • El mantenimiento se realizará de acuerdo con las instrucciones indicadas en el libro y siguiendo los requisitos de esta norma. En este sentido, el fabricante debe especificar los diferentes niveles de mantenimiento y de revisión requeridos, así como definir la periodicidad de las operaciones de mantenimiento preventivo según las características y el uso de la puerta.
    • Periodicidad del mantenimiento para puertas de uso residencial o garaje: si el número de vehículos es menor o igual a 5, cada 12 meses; si es menor o igual a 50 pero superior a 5, cada 6 meses; si es mayor de 50, cada 4 meses. Para puertas de uso estacional (vacaciones o verano), el mantenimiento deberá realizarse cada 12 meses.
Normativa que cita la responsabilidad del propietario/usuario:
  • Ley 21/1992 de industria. Título V, art. 31, punto 2º
  • Art. 1907, del Código Civil
  • Art. 11 de la LPH

domingo, 28 de abril de 2013

6 consejos para solucionar los ruidos molestos de una vivienda


¿qué hacer para evitar los ladridos del perro del vecino o para evitar la música alta del bar de enfrente? el colegio profesional de administradores de fincas de Madrid ha elaborado una guía que soluciona las principales dudas que en materia de ruidos surgen en una comunidad de propietarios. si el propietario del perro incumple la normativa sobre tenencia de animales domésticos o si el propietario del bar hace caso omiso a los niveles de ruido, pueden ponerse los hechos en conocimiento del ayuntamiento
1.- ¿qué puedo hacer si el vecino de arriba toca el piano a diferentes horas del día? ¿existe alguna normativa que regule los horarios y la intensidad del ruido?
el piano es el instrumento musical que más problemas ha planteado en la experiencia práctica de la doctrina jurisprudencial
lo primero que debe hacer el propietario afectado es acudir a la vía del diálogo e intentar solucionar el problema. ahora bien, en caso de insistir, tendrá que dirigirse al presidente de la comunidad para requerir al propietario que cese la cesación de la actividad molesta. si prosigue con los ruidos, la comunidad de propietarios, convocada en junta,  podrá entablar contra él una acción de cesación, en base al artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal relativo a actividades molestas. esta acción contempla, una vez presentada la demanda y si la sentencia fuese estimatoria, la privación del derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años así como una indemnización de daños y prejuicios
para comprobar que supera los niveles de ruido y se extralimita en el horario establecido, deberá acudir a la normativa municipal existente en materia de protección del medio ambiente urbano, que  determina los índices de ruido permitidos en cada franja horaria
con la finalidad de probar estos hechos, es conveniente encargar a una empresa de acreditación la medición mediante un sonómetro del nivel de ruidos para verificar si se vulneran los niveles permitidos y, en su caso, la emisión del correspondiente  informe
2.- ¿quién es responsable del ruido que proviene de las puertas estropeadas del garaje del edificio?
la ley de propiedad horizontal dice en su artículo 10.1 que es obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios. por lo tanto, corresponde a la comunidad de propietarios que el edificio esté en condiciones de habitabilidad
además, uno de los derechos del ciudadano contenidos en la ley del suelo es disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio de diseño para todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los límites máximos admitidos por la legislación aplicable y en un medio ambiente y un paisaje adecuados
3.- el bar del edificio colindante al nuestro ha puesto una terraza nocturna con música alta, ¿contra quién debemos iniciar las acciones legales?
cuando el perjudicado es una comunidad de propietarios diferente a donde se están realizando las actividades molestas, una vez puesto en conocimiento de los responsables del bar las molestias causadas sin éxito alguno, lo más aconsejable es denunciar los hechos ante la policía
si transcurrido el tiempo, los niveles de ruido persisten, la comunidad podrá convocar una junta de propietarios para autorizar al presidente a iniciar las acciones legales oportunas bien contra el bar o contra el ayuntamiento si considera que ha sido permisivo con la situación de la terraza
no obstante, cualquier propietario afectado también puede acudir directamente a los tribunales o poner los hechos en conocimiento del ayuntamiento
4.- en mi comunidad hay perros que están todo el día ladrando en la terraza. ¿qué podemos hacer?
la normativa municipal regula estas cuestiones en la ordenanza de tenencia de animales domésticos, que generalmente establece los horarios de  permanencia de animales en terrazas o patios y limita el número de animales por vivienda
si el propietario incumple esta normativa, pueden ponerse los hechos en conocimiento del ayuntamiento
5.- los inquilinos de una de las viviendas organizan fiestas multitudinarias hasta altas horas de la madrugada. estamos cansados de llamar a la policía, ¿qué más puede hacer la comunidad?
agotada la vía del diálogo con los ocupantes de la vivienda, la comunidad podrá acudir directamente al propietario o a los inquilinos para que cesen en su actividad molesta
aunque el arrendador puede ejercitar la acción de resolución de contrato de alquiler, ya que el artículo 27.2 e) de la ley de arrendamientos urbanos contempla la realización de actividades molestas como una de las causas de resolución del contrato, normalmente el propietario hace caso omiso a esta situación, siendo preciso que en el contrato de arrendamiento se incluya una cláusula que haga referencia a este tipo de situaciones
en este punto, y teniendo en cuenta que la ley de propiedad horizontal dice en su artículo 7.2 que ni el propietario ni el ocupante del piso pueden desarrollar en él actividades molestas, se recomienda que los propietarios afectados requieran al presidente de la comunidad para que de forma fehaciente inste a los inquilinos para que cesen en su comportamiento incívico
si persisten, la comunidad, reunida en junta  de propietarios, podrá autorizar el inicio de un procedimiento de acción de cesación. una sentencia favorable para la comunidad significaría el inmediato lanzamiento de los inquilinos
6.- el ascensor de nuestro edificio, que es de nueva construcción, genera un ruido insoportable para los vecinos de los áticos, ¿se puede solucionar?
en el caso de que los ruidos tengan su procedencia en patologías o defectos de la construcción, los daños le corresponde pagarlos a la constructora si no ha transcurrido el plazo de reclamación
en virtud del artículo 17 de la ley de ordenación de la edificación, relativo a la responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso de edificación, responderán durante tres años de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones, como es el ascensor, que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, entre los que se encuentra la protección contra el ruido

El blog ha aterrizado ......

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Aquí las cosas son diferentes. Nada es tan complicado o tan costoso como nos quieren hacer ver

Hay otra forma de ver las cosas, hay otras visiones. No queremos conformarnos.

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