ELEMENTOS COMUNES

Son los espacios de copropiedad dentro de un edificio en los que participan todos los condueños del inmueble.

Según el artículo 396 del Código Civil se consideran elementos comunes:

• Cubiertas y tejados.
• Fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen y configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
• Suelo, cimentación, estructura, muros y paredes maestras.
• Patios y terrazas.
• Canalizaciones (colectores de desagüe, bajantes de pluviales, acometidas eléctricas, ascendentes de agua fría, agua caliente y calefacción, etc).
• Servicios comunitarios (instalaciones de ascensores, de calefacción, de telecomunicaciones, antenas colectivas y de telefonía, etc).
• Y espacios libres (portería, local social, zonas verdes, instalaciones deportivas, piscina, etc).

Sobre los elementos comunes de un inmueble operan distintas normas (directivas, leyes, decretos, ordenanzas, etc), unas de ámbito interno y otras de ámbito externo (comunitarias, nacionales, regionales, municipales, etc).

De todas ellas, tres son fundamentales para la vida en comunidad, una Ley con carácter general y dos normas de ámbito interno:

1. Modificada en cinco ocasiones desde su aprobación, en 1960, la Ley de Propiedad Horizontal es la norma fundamental para el comportamiento y desarrollo de las comunidades de propietarios. Destaca, entre otras reformas, la de 1999.
2. Los Estatutos, de ámbito interno, son de obligado cumplimiento y deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad.
3. Y las Normas de Régimen Interior, que son establecidos por los propietarios, bajo la formalidad de acuerdos de Junta.

Todas estas dispocisiones regulan aspectos como la instalación de antenas parabólicas y unidades exteriores de aire acondicionado en los edificios (prohibidas ambas en las fachadas del municipio de Madrid); el cerramiento de las terrazas, que también está prohibido o presenta limitaciones en función de la zona y del grado de protección que tenga el inmueble; o las condiciones higiénico-sanitarias, de ubicación, dimensiones y mantenimiento que deben cumplir las piscinas, en este caso, privadas.

Destaca, además, la Ordenanza sobre Rehabilitación, Conservación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, que crea y regula para el municipio de Madrid la Inspección Técnica de Edificios, que realizada por un técnico cualificado, trata de preservar en buenas condiciones constructivas los elementos estructurales del inmueble.

En la Comunidad de Madrid resultan especialmente importantes las normas que emanan de la Consejería de Economía y Empleo a través de la Dirección General de Industria, Energía y Minas, por las que se establecen diversas disposiciones en materia de seguridad industrial: mantenimiento y revisión de ascensores, saneamiento e inspección de instalaciones de calor y almacenamiento de combustible, mantenimiento de la instalación eléctrica de la finca, instalaciones de prevención contra incendios, etc.